Die sieben häufigsten Fallen bei der Marktwertermittlung von Immobilien
„Was ist meine Immobilie wert?“ Der erfahrene Makler, der seinen Markt kennt, hat umgehend nach dem Vor-Ort-Termin ein gutes Gefühl für einen realisierbaren Preis. Doch hat der Kunde eine höhere Zahl im Kopf, wird er nachvollziehbare Argumente für die abweichende Einschätzung verlangen. Dann schlägt die Stunde der fundierten Immobilienbewertung und des professionellen Kurz-Gutachtens.
Das sieht auch Stefan Krüll so: „Der Verkäufer der Zukunft erwartet bei der Wertermittlung Transparenz und Nachvollziehbarkeit“. Krüll ist Sachverständiger für Immobilienbewertung und leitet das VRImmobilien Center der Volksbank Reutlingen eG. Als Referent für die Sprengnetter Akademie führt er zudem Makler an die Grundlagen der Wertermittlung heran.
Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren
Drei durch die ImmoWertV normierte Verfahren stehen zur Verfügung: das Sachwert-, das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren. In der Praxis können die komplexen Berechnungen durch eine Software unterstützt werden. Dennoch muss der Makler ein Verständnis für das Zahlenwerk entwickeln, wissen, was hinter den Daten steckt. Ist das nicht der Fall, tappt er schnell in eine der folgenden Fallen.
Falle 1: Mit Angebotspreisen arbeiten.
Ein junger Makler betreibt seit einem Jahr ein Büro in Berlin. Bisher hat er nur Mietwohnungen vermittelt, nun bittet ein Kunde ihn um die Bewertung seiner Eigentumswohnung. Dazu bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Aus der anonymisierten Auswertung der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses sucht sich der Makler Daten heraus, doch weil diese schon älter sind, recherchiert er auf Immobilienportalen nach aktuellen Preisen.
Leider keine gute Idee. Angebotspreise spiegeln nämlich nicht zwingend die tatsächliche Marktlage wider; die Objekte können über- oder unterbewertet sein. Mit diesem Handeln hat der Makler nicht nur seine Beratungs- und Sorgfaltspflicht verletzt, im schlimmsten Fall kann er auch den Anspruch auf die Provision verlieren. Nicht umsonst sind im ImmoWertV-konformen Vergleichswertverfahren nur tatsächlich erzielte Kaufpreise zulässig.
Falle 2: Aktuelle Mietzahlungen?
Eine Immobilienmaklerin ist beauftragt, in einer Kleinstadt eine Künstlervilla mit vier Wohnungen zu vermarkten. Die Eigentümerin des einzigartigen Objekts erzielt hohe Mieteinnahmen. In ihrer Marktwertermittlung listet die Maklerin zunächst die Nettokaltmieten abzüglich der vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskosten auf, dann folgt die Ermittlung des Ertragswertes, für die die Maklerin ebenfalls die aktuellen Mieteinnahmen herangezogen hat, obwohl diese deutlich höher liegen als die örtlichen Vergleichsmieten.
Doch die Vorgehensweise entspricht nicht der ImmoWertV: Denn für das Ertragswertverfahren sind die marktüblichen, nicht die tatsächlich aktuell erzielten Mieten heranzuziehen. Die Abweichungen zur tatsächlichen Miete kann sie dann über die besonderen objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) in die Berechnung einfließen lassen. Das vermittelt Stefan Krüll auch in seinen Seminaren: Die Wertermittlung beruht auf Standards, die man dann immer wieder an die Gegebenheiten anpassen muss.
Falle 3: Die Lage falsch einschätzen.
Für sein parkähnliches Grundstück mit Altbestand in einem ruhigen Wohngebiet stellt ein Kunde sich Bodenrichtpreis mal Quadratmeter plus 10 Prozent Wertanpassung vor. „Gerade im Zusammenhang mit der Bodenwertermittlung entstehen die typischen Fehler“, weiß Stefan Krüll, „hier ist die Erstellung aussagekräftiger Kurz-Gutachten nur zu empfehlen“. Die zonalen Bodenrichtwerte stellen nur einen Durchschnittswert dar, innerhalb des Gebiets können durchaus Lageunterschiede bestehen, die zu Auf- oder Abschlägen führen.
Das Grundstück befindet sich am äußersten Rand der Bodenrichtwertzone, eine stark befahrene Straße trennt es vom angrenzenden Gewerbegebiet. Nachdem er die Gesamtkonstellation entsprechend bewertet und in sein Kurz-Gutachten eingearbeitet hat, liegt der Marktwert deutlich unter der Vorstellung des Eigentümers. Doch der Makler kann glaubhaft darlegen, wie er zu seinem Ergebnis gekommen ist. So willigt der Kunde ein, das Grundstück zu diesem Preis anzubieten und ist positiv überrascht, wie zügig und reibungslos der Verkauf schließlich erfolgt.
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