Maklergeschäfte des Immobilien-Verwalters - Was ist zulässig, was ist unzulässig?
Die Vermakelung des verwalteten Objekts bei Vermietung und Verkauf stellt eine interessante weitere Erwerbsmöglichkeit des Verwalters dar. Was ist zulässig, was ist unzulässig?
Er erfährt in der Regel als Erster von dem geplanten Verkauf einer Immobilie und ist schon kraft seines Verwaltungsamtes auch mit der Vermietung befasst. Andererseits steht der Verwalter rechtlich und tatsächlich im „Lager“ des Verkäufers/Vermieters, sodass man annehmen könnte, die Geltendmachung von Provision gegenüber dem Mieter und dem Käufer scheide von vornherein aus.
Überraschend ist, dass grundsätzlich der Verwalter einer Immobilie auch Makler beim Verkauf und bei der Vermietung sein kann und nur in Ausnahmefällen eine solche Doppelfunktion ausscheidet und Außenprovision nicht verlangt werden kann.
Der Makler-Verwalter beim Verkauf
Wirtschaftlich interessant ist die Maklertätigkeit vor allen Dingen beim Verkauf eines vom Makler verwalteten Miethauses. Überraschend ist, dass gerade in diesem besonders lukrativen Bereich der Maklertätigkeit die Rechtsprechung keinerlei Bedenken gegen die Doppeltätigkeit hat. Der Hausverwalter kann daher auch zugleich Makler sein und muss die Provision auch nicht noch einmal gesondert über das Normalmaß hinaus sichern.
Die gleiche Rechtslage gilt für den Wohnungseigentumsverwalter: Auch dieser kann beim Verkauf der verwalteten Eigentumswohnung Makler sein. Verwaltet der Makler lediglich das Sondereigentum, ist dies ohne Weiteres zulässig.
Verwaltet der Verwalter das Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gemeinsam, ist für die Provision entscheidend, ob die Verwalterzustimmung zum Verkauf erforderlich ist.
Nur wenn die Zustimmung erforderlich ist, verneint die Rechtsprechung die Zulässigkeit einer Provision, weil die Wirksamkeit des Vertrages dann auch vom Verwalter abhängt und er in diesem Fall eindeutig dem Lager des Verkäufers zuzurechnen ist. Durch eine Sondervereinbarung ist allerdings auch diese Fallgruppe zu retten und es kann letztlich dann doch mit dem Käufer eine provisionspflichtige Tätigkeit vereinbart werden.
In den Fällen, in denen keine Verwalterzustimmung zur Veräußerung erforderlich ist, ist wie gesagt nicht einmal dies erforderlich: Die Provision ist vom Käufer ohne Weiteres geschuldet.
Der Makler-Verwalter bei der Vermietung
Hier gilt ein anderer Grundsatz: Wegen der Spezialregelungen im Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 2 Abs. 2) ist der Hausverwalter eines Miethauses und der Wohnungseigentumsverwalter von Sondereigentum als Makler ausgeschlossen, um den Mieter vor erhöhter wirtschaftlicher Belastung zu schützen, so der Gesetzeszweck.
Eine Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann, wenn der Wohnungseigentumsverwalter lediglich Gemeinschaftseigentum verwaltet und nicht auch mit der Sondereigentumsverwaltung über das konkrete Mietverhältnis betraut ist: In diesem Fall kann der Verwalter auch unter den Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes Makler sein.
Eine weitere Ausnahme gilt natürlich bei der Vermietung von Gewerberaum, weil das Wohnungsvermittlungsgesetz lediglich für Wohnraum gilt. Der Verwalter von Gewerberaum kann dementsprechend für jedwede Art von Verträgen als Makler Provision verdienen.
Die Fälle im Einzelnen
Der Verwalter kann ohne weitere Voraussetzungen Makler in folgenden Fällen sein:
- Hausverwalter eines Miethauses beim Verkauf,
- Wohnungseigentumsverwalter Sondereigentum beim Verkauf,
- Wohnungseigentumsverwalter Gemeinschaftseigentum beim Verkauf, wenn keine Verwalterzustimmung erforderlich ist,
- Verwalter von Gewerberaum bei der Vermietung,
- Wohnungseigentumsverwalter bei der Vermietung von Wohnraum, wenn er nur Verwalter des Gemeinschaftseigentums ist.
Ohne eine gesonderte zusätzliche Vereinbarung ist die Tätigkeit des Verwalters als Makler ausgeschlossen in folgenden Fällen:
- Wohnungseigentumsverwalter Gemeinschaftseigentum beim Verkauf, wenn die Verwalterzustimmung erforderlich ist,
- Verwalter von Wohnraum bei der Vermietung.
Verbandsjuristen bieten Mitgliedern des IVD-Berlin-Brandenburg kostenlose Erstberatung in Fragen zum Makler-, WEG- und Mietrecht. Bei speziellen Fragen steht der Wettbewerbsrechtsexperte und IVD-Vizepräsident Rudolf Koch zur Seite