Probleme der Wartefrist zwischen Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrages
Nach § 17 Abs. 2 a BeurkG soll bei Verbraucherkaufverträgen der beabsichtigte Text dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung stehen.
Die Auszeit zwischen Erhalt des Entwurfstextes und der Beurkundung soll den Verbraucher vor Übereilung schützen und ihm gleichzeitig eine Prüfungsmöglichkeit zu allen Belangen eröffnen, die der Notar nicht für den Verbraucher prüft (z. B. Werthaltigkeit der Immobilie, Steuerbelastung, Finanzierung und Wirtschaftlichkeit des Objekts, technische Aspekte). In der Praxis tritt oft ein Problem dadurch auf, dass der vom Gesetzgeber als schutzbedürftig angesehene Verbraucher diesen Schutz nicht wünscht, sondern eine schnelle Beurkundung bevorzugt, beispielsweise deshalb, weil ihm als Käufer sonst das Objekt zu entgehen droht. Gerade in diesen Fällen ist es dann wichtig, die Vorschrift zutreffend anzuwenden und nicht völlig ohne Not zwei Wochen bis zur Beurkundung zuzuwarten.
Die Frist gilt nur bei einem „Verbrauchervertrag“
Bei einem Verkauf „von Verbraucher an Verbraucher“ gilt die Regelung nicht, in diesen Fällen ist also keine Frist einzuhalten. Es kann sofort nach Erstellung des Entwurfs beurkundet werden. Das Gleiche gilt, wenn sowohl Verkäufer als auch Käufer jeweils „Unternehmer“ sind, weil auch in diesem Fall kein Schutzbedürfnis besteht. Die Zwei-Wochen-Frist ist dementsprechend nur einzuhalten in zwei Fällen:
- Der Verkäufer ist „Unternehmer“, der Käufer ist „Verbraucher“.
- Der Verkäufer ist „Verbraucher“, der Käufer ist „Unternehmer“.
Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift ist eine Vertragspartei dann, wenn sie den Kauf in ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit vollzieht, wobei allerdings bei juristischen Personen stets die Unternehmer-Eigenschaft vorliegt.
Unternehmer ist auch der gewerbliche Grundstückshändler, der nach Außen ohne Einschaltung einer Firma als Privatperson auftritt. Personengesellschaften wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die offene Handelsgesellschaft oder die Kommanditgesellschaft sind nicht per se Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift. Hier kommt es dann auf die Tätigkeit der Gesellschaft im Einzelnen an.
Änderungen des Vertragstextes
Dem Verbraucher muss der beabsichtigte Text nicht in exakt der Fassung vorliegen, wie er später beurkundet wird. Auch von den Parteien gewünschte Änderungen führen nicht in jedem Fall zum Ingangsetzen einer neuen Frist. Dies gilt insbesondere dann, wenn sämtliche Änderungswünsche vom Verbraucher stammen.
Abänderungen des ersten Entwurfs setzen daher grundsätzlich die Zwei-Wochen-Frist nicht neu in Gang, es sei denn, die Änderungen kommen vom Unternehmer und betreffen wesentliche Vertragspunkte.
Übersendung des Entwurfs durch den Notar erforderlich
Der beabsichtigte Text der Beurkundung muss dem Verbraucher direkt durch den Notar überreicht werden, die Überreichung durch einen Dritten ist nicht ausreichend. Es genügt also nicht, wenn der Notar den Entwurf dem Makler übersendet und der Makler ihn an die Parteien verteilt.
Diese Verteilung über Dritte ist zwar rechtlich zulässig, die Zwei-Wochen-Frist beginnt allerdings erst zu laufen, wenn darüber hinaus noch eine Verteilung über den Notar erfolgt.
Kein Verzicht auf die Einhaltung der Frist
Auf die Einhaltung der Frist darf der Notar aus dienstrechtlichen Gründen nicht verzichten. Neben einer Dienstpflichtverletzung kann die Nichteinhaltung der Frist auch zur Haftung des Notars führen. Dementsprechend gibt es nur eng umgrenzte Ausnahmefälle, bei denen eine Abkürzung der Zwei-Wochen-Frist in Betracht kommt.
Löst allein die Maklerklausel die Zwei-Wochen-Frist aus?
In der Literatur wird diskutiert, ob bei Beteiligung eines Maklers über eine „Maklerklausel" im Grundstückskaufvertrag auch ein zwischen Verbrauchern abgeschlossener Kaufvertrag zum „Unternehmer-Verbraucher-Vertrag“ wird, weil mit dem Makler ein „Unternehmer“ am Vertrag beteiligt ist.
Dies würde im Ergebnis bedeuten, dass bei Aufnahme einer Maklerklausel als echter Vertrag zugunsten Dritter in den Grundstückskaufvertrag stets eine Zwei-Wochen-Warte-frist einzuhalten wäre. Überwiegend wird in der juristischen Literatur allerdings angenommen, es komme auf den eigentlichen Kaufvertrag an und dieser werde zwischen zwei Verbrauchern geschlossen. Allein durch die Maklerklausel wird also der Vertrag also nicht zum „Verbrauchervertrag“, bei dem die Wartefrist einzuhalten wäre.
Verbandsjuristen bieten Mitgliedern des IVD-Berlin-Brandenburg kostenlose Erstberatung in Fragen zum Makler-, WEG- und Mietrecht. Bei speziellen Fragen steht der Wettbewerbsrechtsexperte und IVD-Vizepräsident Rudolf Koch zur Seite.