Rechtssichere Tipp-Provision

Autor: Ulrich Joerss, Rechtsanwalt

Im Konkurrenzkampf setzen viele Immobilienmakler die Tipp-Provision zur Akquise neuer Objekte ein. Für rechtssichere Tipp-Provision gibt es einiges zu beachten.

In Zeiten des Betongoldes sind von Maklern anzubietende Objekte heiß umkämpft. Im Konkurrenzkampf setzen viele Immobilienmakler die Tipp-Provision (auch Tippgeberprovision oder Tippprämie) zur Akquise neuer Objekte ein. Bei der Zusage der Tipp-Provision gelten gegenüber privaten Zulieferern andere Rahmenbedingungen als unter Immobilienmaklern. Auch Wettbewerbsrecht und Datenschutzrecht setzen hier Grenzen, die es zu beachten gilt.

Die Höhe der Tipp-Provision

Während die Tipp-Provision unter zwei beteiligten Maklern regelmäßig zwischen 10 und 20 Prozent der eigentlichen Provision liegt und frei aushandelbar ist, setzt der Bundesgerichtshof (BGH) den Provisionen gegenüber privaten Tipp-Gebern gewisse Einschränkungen:

Die Gestaltung der Provision gegenüber Laienwerbern darf nicht dazu führen, dass der Tipp-Geber verleitet wird, unlautere Methoden zur Akquise einzusetzen. In der Vergangenheit ging der BGH noch davon aus, dass beispielsweise eine Tipp-Provision für den Laienwerber von 1.000,00 DM für einen Bauplatz eine solche Höhe erreicht hätte, dass der Tipp-Geber verleitet werde, zu unlauteren Methoden zu greifen – Urteil vom 27.02.1981; I ZR 75/79.

Das Ausloben einer Tipp-Provision in dieser Höhe wurde daher als wettbewerbswidrig verboten. Von dieser Rechtsprechung hat sich der BGH im Jahr 2006 abgewandt und urteilte, dass alleine die Höhe der Tipp-Provision nicht dazu führe, dass diese Akquise als wettbewerbswidrig angesehen werden müsse – BGH 6.7.2006; I ZR 145/03. Vom Grundsatz ist der Höhe der Provision daher keine Grenze mehr gesetzt. Im selben Urteil ergänzt der BGH aber, dass von einer besonders attraktiven Prämie schon der Reiz ausgehen könne, Akquise-Regeln zu verletzen.

Bei höheren Tipp-Provisionen ist es daher erforderlich, ergänzende Maßnahmen festzulegen, die den Laienwerber davon abhalten, wettbewerbswidrig vorzugehen. Bei welchem Eurobetrag diese Grenze festzumachen seiäußerte der BGH nicht. Da die üblichenWerbeprämien im Wert regelmäßig zwischen 50 und 100 Euro liegen, kann man davon ausgehen, dass bei dem darüberliegenden Betrag der Tipp-Provision sichergestellt werden muss, dass die Akquise auch rechtmäßig erfolgt. Dies ist dem Laienwerber beispielsweise in den Tipp-Provisionsbedingungen mitzuteilen. Auch sollten bei regelmäßigem Arbeiten mit Laienwerbern Stichproben erfolgen.

Regeln für Laienwerber als Tipp-Geber.

Die Akquise von Kunden (z.B. Eigentümer als Verkäufer) ist wettbewerbswidrig, wenn die Akquise durch Belästigung (§ 7 Abs. 1 UWG) oder in aggressiver Weise erfolgt (§§ 4 Nr. 1; 3, 5 UWG). Auch ist zu vermeiden, dass der Laienwerber eine unzulässige Kaltakquise durch unaufgeforderte Anrufe (§ 7 Abs. 2 UWG) oder Täuschung (§§ 3, 5; 4 Nr. 3 UWG) betreibt.

Häufig werden die Anforderungen des Datenschutzes bei der Tipp-Akquise übersehen. Persönliche Daten dürfen nämlich nur mit Einwilligung des Betroffenen weitergegeben werden (§ 28 Abs. 3 Bundesdatenschutzgesetz). Die Kontaktdaten des potenziellen Verkäufers und dessen Verkaufsabsicht dürfen dem Immobilienmakler daher nur mit Einverständnis des Betroffenen mitgeteilt werden. Sollen nicht die Kontaktdaten weitergegeben, sondern der Verkäufer durch eine Empfehlung aufgefordert werden, sich selbst auf die Tipp-Empfehlung beim Makler zu melden, muss sichergestellt werden, dass ihm die Tipp-Prämie des privaten Tipp-Gebers bekannt ist.

Hält der betroffene Eigentümer die private Empfehlung für einen freundschaftlichen Rat, läge durch diese Täuschung eine unzulässige Kommerzialisierung der Privatsphäre vor (§ 4 Nr. 3 UWG). Auch dies ist wettbewerbswidrig.

Wichtige Eckwerte beim Geschäft unter Gewerbetreibenden

Bei der Tipp-Provision kann sich der Tipp-Nehmer darauf verlassen, dass der Tipp-Geber die Wettbewerbsregeln kennt und einhält. Hier sind vorgenannte flankierende Maßnahmen nicht erforderlich. Zur Vermeidung späterer Auseinandersetzungen sollte aber festgelegt werden, welche Informationen zum bevorstehenden Geschäft, zum Kunden und zur Immobilie selbst von ihm erwartet werden.

Auch sollte unbedingt deutlich festgelegt werden, welche Beteiligung an der Provision für den Tipp gezahlt wird. Hier ist häufig festzustellen, dass der Tipp-Geber ein Teilungsgeschäft hinsichtlich der gesamten Provision anstrebt, der zweite Makler aber von einem Tipp-Geschäft ausgeht. Bleibt dieses Missverständnis verborgen, sind Auseinandersetzungen vorprogrammiert.

Es sollte geprüft oder jedenfalls hinterfragt werden, ob die Zuarbeit des tippgebenden Maklers vom Verkäufer autorisiert ist. Sollte die Immobilie im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des Tipp-Gebers öffentlich angeboten werden, letzterer die Daten allerdings ohne Genehmigung des Eigentümers oder sogar ohne eigene Berechtigung, im Verkauf tätig zu werden, weitergegeben haben, drohen nicht nur Auseinandersetzungen mit dem Eigentümer, sondern auch wettbewerbsrechtliche Konsequenzen wegen unzulässigen Anbietens.

Steuerpflicht privater Tipp-Geber

Auch der private Tipp-Geber muss diese Tipp-Einnahme als sonstige Einnahme versteuern, wenn sie den einmaligen Freibetrag von 256,00 Euro p.a. erreicht (§ 22 Abs. 3 EStG). Sofern der Tipp-Geber nicht regelmäßig handelt, ist er von der Umsatzsteuerpflicht befreit, weil kein unternehmerisches Handeln vorliegt (§ 1 Abs. 1 UStG).

Dies erleichtert die Rechnungslegung erheblich, weil die Rechnungsanforderungen, wie zum Beispiel Rechnungsnummer, etc. gemäß §§ 14, 14a UStG nicht erforderlich sind. Damit das Maklerunternehmen die ausgezahlte Tipp-Provision als Aufwand steuermindernd buchen kann, ist es erforderlich, eine ausreichende Rechnung oder Quittung des Tipp-Gebers zu erhalten.